编者按：大家知道，自营改增以来，季销售额未满9万元的小微企业免征增值税。但有一个例外：无论小微企业销售不动产季销售额未满9万元，都需缴纳增值税，现与各位老师探讨。由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。

现行税法规定，增值税小规模纳税人应分别核算销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额，和销售服务、无形资产的销售额。增值税小规模纳税人销售货物，提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元（按季纳税9万元），销售服务、无形资产月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自2016年5月1日起至2020年12月31日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。

根据现行税法的文件精神，增值税小规模纳税人享受小微企业暂免征收增值税优惠政策需要把握以下几点：

1.暂免征收增值税优惠政策有效期间是2016年5月1日起至2020年12月31日止。

2.分别核算销售货物，提供加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产的销售额。

3.销售货物，提供加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产的月销售额不超过3万元（按季纳税9万元），可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。

4.销售不动产季销售额不论是否超过9万元都必须缴纳增值税。

综上所述，纳税人（1）销售货物，提供加工、修理修配劳务，和（2）销售服务、无形资产的月销售额不超过3万元（按季纳税9万元），可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。

销售不动产季销售额无论是否超过9.00万元都必须缴纳增值税。也就是说，小微企业销售不动产必缴增值税。

参考文件：

《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）。

《国家税务总局关于小微企业免征增值税有关问题的公告》（国家税务总局公告2017年第52号）。

思考：小微企业销售不动产不得享受免征增值税税收优惠，对小微企业税负增加没有实质性的影响。请说明你的观点和理由。