营改增后，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，在计算增值税、土地增值税、企业所得税预缴税额时，其计税依据确定分别适用不同政策，须区别对待。

案例：甲房地产公司是增值税一般纳税人，开发A地产项目。该项目于2017年9月开工建设，12月开始预售，当月取得预售收入12000万元。甲公司企业所得税按月预缴，适用计税毛利率为20%，税率为25%。

增值税。按照《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的要求，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款的计算公式为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%；适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

根据上述规定，甲公司申报缴纳增值税的计税依据=12000÷（1+11%）=10810.81（万元）；

应预缴增值税=10810.81×3%=324.32（万元）。

土地增值税。根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

根据上述规定，甲公司申报缴纳土地增值税的计税依据=12000-324.32=11675.68（万元）。

企业所得税。按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，房地产企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局确定。

根据上述规定，甲公司申报缴纳企业所得税时，销售未完工产品取得的应纳税所得额=12000÷（1+11%）×20%=2162.16（万元）。

综合上述分析可知，营改增后，房地产开发企业的预售收入，在计算增值税、土地增值税、企业所得税的预缴税款时，其计税依据各不相同，每一税种预缴税额都应严格按照各项规定计算，不能“一视同仁”，而要“区别对待”。

（作者单位：山西万国商业广场开发有限公司）