各县（市）区地方税务局、市局各直属单位：

为了进一步加强我市土地增值税管理工作，按照省局关于加强土地增值税管理的要求，现就有关问题通知如下：

一、统一思想，高度重视土地增值税的管理工作

自土地增值税开征以来，我市各级地税部门共同努力，在土地增值税管理和组织土地增值税收入方面取得了一定成效，对合理调节土地增值收益，规范和引导我市房地产市场健康有序发展发挥了积极作用。但由于土地增值税税制比较复杂，征管难度较大，以及有的地方对土地增值税的征收管理重视程度不够，造成了部分应征税款的流失。

目前，随着我市城市档次的不断提高，城镇建设步伐的加快，房地产开发不断升温，土地增值税也成为一个极具潜力的税种。搞好土地增值税的征管工作，对于提高征管质量，确保我市地税收入的全面完成，具有重要意义。

各级地税机关要统一思想，高度重视土地增值税管理工作，坚持依法治税，坚持应收尽收、坚决不收过头税。要切实加大土地增值税管理力度，严格执行国家税务总局和省局关于土地增值税管理工作的有关规定和要求，通过严征细管，把税源转化为税收，保证实现税款，及时足额收缴入库，提高土地增值税收入在整个地税收入中的比重，促进土地增值税管理的规范化和制度化。

二、加强领导，搞好宣传，取得政府支持

土地增值税是一个政策性强，操作复杂的税种，它紧紧依存于房地产，从这个角度来讲，它也是一个专业性较强，涉及部门、环节较多的税种。各地要加强对土地增值税管理的领导，统筹安排此项工作，搞好部门间的配合，建立协调一致的运行机制，确保征管工作的顺利进行。要采取有效措施，利用多种方式，搞好政策的宣传。应根据土地增值税的特点，有的放矢的进行宣讲，取得包括纳税人在内的社会各界的理解和支持，为征管工作创造良好的外部环境。要加强税务人员的政策培训，通过系统的的培训学习，使大多数税务人员能够掌握有关政策规定和征管规程，提高税务人员的业务水平。要培养一批精通政策、善于管理能够胜任工作需要的税务人员。领导重视，政府支持是搞好土地增值税征管的关键。要积极向当地政府汇报土地增值税的征管工作，取得政府的大力支持，搞好协调，密切配合，理顺各部门之间的工作关系。

三、强化税源管理，严格执行政策，全面落实各项管理制度

（一）搞好税源调查，澄清税源底子。

各单位要对本辖区内的房地产开发企业进行全面调查，掌握房地产开发企业的基本情况，完整准确填写《房地产开发企业土地增值税调查表》，并予以汇总;对土地增值税未征收到位的，应重点分析情况，说明原因。各单位的调查表及汇总表和分析报告应于6月30日前上报市局。

（二）做好土地增值税征收方式的调整及认定工作

为了保证土地增值税及时、均衡、足额入库，按照豫地税函[2004]125号文件规定，对土地增值税实行查帐征收和核定征收两种征收方式。纳税人可自愿选择土地增值税征收方式，并向主管地税机关提出申请，由县级以上地税机关审核后予以确认。

（1）查帐征收方式

1.对账制健全，能够准确核算收入总额、成本费用支出，能够正确计算土地增值税增值额，能够按照规定保存帐证资料、按期申报纳税的企业，实行查帐征收方式。

2.对实行查帐征收的纳税人按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收土地增值税。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。

3.纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

4.扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。纳税人的扣除项目要真实、合法。真实是指能提供证明有关支出确属已经实际发生的适当凭据;合法是指符合税收规定，其他法规规定与税收法规规定不一致的，以税收法规规定为准。

5.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及扣除项目确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，采取预征土地增值税。预售民用住宅的，预征率为1%，预售民用住宅以外的其他房地产项目的，预征率为3%，凡预售民用住宅和其他房地产项目划分不清的，一律依3%预征率预征土地增值税。

6.纳税人在房产销售完后，应及时结算土地增值税或委托社会中介机构结算，并申报纳税。申报纳税时应报送下列资料：书面的结算报告;有关立项证明材料;施工设计图和售房平面图;建筑安装合同和建筑安装决算书;售房合同和拆迁安置补偿合同;贷款合同和银行证明;地税机关要求报送的其他资料。对已预征税款的纳税人，由主管地税机关对申报资料进行审核后清算，多退少补。

（2）核定征收方式

1.纳税人具有下列情形之一的实行土地增值税核定征收方式：

（1）依照税收法律法规规定可以不设帐薄的或按照税收法律法规规定应设置但未设置帐薄的;

（2）只能准确核算收入总额，或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能准确核算的;

（3）只能准确扣除项目核算支出，或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的;

（4）收入总额及扣除项目支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确、完整纳税资料的，难以查实的;

（5）帐目设置和核算虽然符合规定，但并未按规定保存有关帐薄、凭证及有关纳税资料的;

（6）发生纳税义务，未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的;

2.核定征收方式一律采用核定征收率的方式征收土地增值税。计算公式如下：

应纳税额=收入总额×征收率

3.按照省局文件规定，根据我市实际情况，经研究确定我市征收率为0.8%。

（3）征收方式认定、审核程序

1.企业申请认定

房地产开发企业可向当地主管税务机关递交书面认定申请

2.企业申请认定需报送下列材料：

《土地增值税征收方式认定申请审批表》（见附件1）一式三份。

营业执照副本;

税务登记证副本;

房地产开发企业资质证书;

财务会计报表及相关财务制度说明;

主管税务机关要求的其他材料。

（4）认定办法

1.核查材料。县级地税机关接到企业的申请后，应对企业报送材料进行初步核查，发现缺失应立即补正。

2.实地调查。县级以上地税机关应派人，深入企业对财务制度是否健全，会计核算是否规范，能否正确纳税等情况进行现场核实。并写出调查报告一并交县级以上地税机关审核。

3.确认征收方式。县级以上地税机关应严格按照政策规定对房地产开发企业的申请及提交材料和税务人员的调查报告进行审核，确认房地产开发企业土地增值税征收方式，并以书面形式通知申请人。

征收方式一经认定不得随意更改。主管税务机关每年对纳税人符合征收方式的条件进行审核。

各地土地增值税征收方式的调整及认定工作应在6月30日前完成，并于7月5日前将认定情况的工作总结及有关资料上报市局。

（三）加强一次性税源管理，积极实施源泉控管

土地增值税是依存于房地产交易的，由房地产交易就可能有土地增值税。随着，我国市场经济体制改革的不断深入，房地产交易的主体呈多元化发展，有些单位和个人转让国有土地使用权、销售不动产的行为都是一次性的，隐蔽性强，难以实施事前管理。因此，各单位要既抱西瓜，又捡芝麻，全面加强土地增值税的征收管理。在抓好房地产开发企业管理的同时，加强对这些一次性税源的管理，积极与国土、房管等有关部门联系协调，实施源泉控管即：把握土地增值税的纳税环节，委托这些部门在办理房地产产权手续变更前，代征土地增值税。

（四）实施动态管理，及时反馈有关情况

为了及时掌握全市土地增值税管理情况，按照省局要求，决定实行土地增值税管理情况月报制度。各地要从2004年6月起，在每月终了10日内统计上月有关情况，向市局填报《土地增值税管理情况月报表》（附件1）。各地要切实重视报表工作，保证质量，按时报送。

四、建立健全土地增值税管理的监督制约机制

（一）将土地增值税管理情况纳入年度目标考核

市局将各地土地增值税管理情况作为年度单项目标进行考核，并对考核情况进行通报。考核的主要内容包括：土地增值税税收政策及各项措施落实情况;土地增值税征收入任务完成情况;土地增值税纳税检查情况;与当地土地、房管等有关部门的联系及源泉控管情况;土地增值税减免税执行情况，有无不按《河南省土地增值税减免税管理暂行办法》规定，擅自减税、免税或越权减免税的情况;纳税人以预售方式转让房地产的，对项目竣工前预收的房款是否按规定的预征率征收土地增值税，待项目竣工完毕后，是否及时汇算清缴;是否按规定执行了土地增值税核定征收率。

市局根据2003年我市房地产业税收收入情况，研究确定了2004年各地土地增值税收入任务。该收入任务不增加年初确定的全年收入任务，作为单项工作任务进行考核。

（二）严格执行责任追究制度

年终根据各地土地增值税收入及当地房地产转让收入情况，市局将对土地增值税收入与当地经济税源状况严重不符，收入过低的单位实施督查。对督查发现税务工作人员不履行工作职责，有税不征或未足额征收，造成未完成全年土地增值税收入任务的单位，除通报批评外，要视情节轻重追究有关人员的责任。

五、加大打击偷逃税力度，开展土地增值税专项检查

依法实施稽查、严肃查处涉税犯罪行为、严惩偷抗税犯罪分子，特别要加大对涉税犯罪大案要案的曝光、查处和打击力度。已经开展过专项检查的，要做好数据的统计上报。市局将在下半年组织力量对检查情况进行督查。专项检查的主要内容如下：

（一）纳税人是否按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定在发生应税事项后，及时向主管税务机关申报纳税。

（二）纳税人是否按规定如实申报转让房地产取得的收入：

1.除货币收入外是否还有实物收入或无形资产收入。对实物收入要按该收入的市场价格折算成货币收入，对无形资产要进行专门的评估确定其价值后折算成货币收入。

2.要审核其申报的收入是否是转让房地产的全部收入，对少报、漏报的数额要加以调整。

（三）纳税人计算增值额的扣除项目是否正确：

1.取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用是否真实、正确，如果该土地上同时有多个转让项目，则要审查其土地成本的分摊是否合理;

2.房地产开发所投入的资金是否真实，其基础设施费、前期工程费、公共配套设施费、开发间接费用是否用于该项目;各项费用是否属实，有无虚列成本情况;

3.地产开发费用的计算是否正确，财务费用的利息支出是否符合《细则》的规定，利息的分摊是否合理，是否存在着与该房地产无关的利息支出也计入的情况;

4.对从事房地产开发的纳税人加计20%扣除的计算是否正确，有无扩大计算扣除的基数，特别注意是否真正进行了房地产开发。

（四）纳税人提出的减免税申请是否符合《条例》和《细则》的规定，有无将征税项目与免税项目混淆，以降低增值额的情况，有无骗取减免税情况。

（五）纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，是否按规定预征土地增值税。

（六）土地增值税适用税率是否正确。

（七）房地产开发企业以外的纳税人是否按规定缴纳土地增值税。

土地增值税专项检查所属时间为2001年1月1日至2003年12月31日。对重大偷漏税行为不受此时间限制。