南阳市地方税务局稽查局：

你单位《关于合作建房有关问题的请示》（宛地税稽发〔2008〕27号）收悉，经慎重研究并请示省局，现批复如下：

一、关于是否属于合作建房的问题：

根据房地产开发的有关法律规定，合作建房必须是合作各方共同办理立项手续或办理合建审批手续；在依法办理共同立项手续或办理合建审批手续后，必须办理土地使用权的变更登记手续，并通过变更登记使合建各方按出资比例拥有土地使用权；合建各方必须按出资比例分配房产，并以自己的名义进行新建房屋的初始登记。未办理合建审批手续，或虽办理合建审批手续，但没有办理土地使用权的变更登记手续的，应认定房地产开发的主体没有发生变更，新建房屋的所有权属于拥有土地使用权的一方。或者一方以土地使用权、另一方以货币资金合股，成立合营企业进行合作建房。而本案中的房地产开发项目均不符合上述的规定。因此，该项目不符合《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发〔1995〕156号）第十七条的有关规定，不能按照合作建房的规定对双方征税。

二、关于销售不动产的纳税义务人

在本案中，房地产开发项目所占用的土地为干休所的土地（根据你单位提供的南阳市国土资源局与南阳市老干部休养所签订的土地出让协议，其受让方为干休所），并且是以干休所的名义进行立项，办理规划许可等各种准建手续，施工和房屋销售合同也均由干休所对外签订。因此，干休所为房地产开发的主体，是销售不动产营业税的纳税人。恒佳房地产开发公司提供了资金并组织施工，属于代建代售行为。

三、关于营业税的计税依据

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条的规定，其营业额为纳税人提供应税劳务、销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

对纳税人提供应税劳务、销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，主管税务机关按下列顺序核定其营业额：

（一）该纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。

（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。

（三）按下列公式核定计税价格：

计税价格=营业成本或工程成本×（1十成本利润率）/（1—营业税税率）

四、关于土地使用税的纳税义务人

根据国家税务总局《关于检发关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知》（国税地字[1988]第15号）规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。因此土地使用税的纳税人为南阳市干休所。

此复。