各省辖市地方税务局、省直属局、省小浪底直属局：

为进一步加强土地增值税管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，现将有关问题通知如下：

一、高度重视土地增值税管理工作

自我省土地增值税开征以来，通过各级地税部门共同努力，在土地增值税管理和组织土地增值税收入方面取得了一定成效，对合理调节土地增值收益，规范和引导我省房地产市场健康有序发展发挥了积极作用。但由于土地增值税税制比较复杂，征管难度较大，以及有的地方对土地增值税的征收管理重视程度不够，造成了部分应征税款的流失。各级地税机关要加强领导，统一思想，高度重视土地增值税管理工作，切实加大土地增值税管理力度，严格执行国家税务总局和省局关于土地增值税管理工作的有关规定和要求，提高土地增值税收入在整个地税收入中的比重，促进土地增值税管理的规范化和制度化。

二、对房地产行业缴纳土地增值税情况进行全面调查

为了掌握房地产开发企业的基本情况，澄清税源底子，各地要组织一次对房地产企业缴纳土地增值税等有关情况的全面调查，填写《房地产业土地增值税调查表》（附件2），对调查发现有土地增值税为征收到位的，要分析情况，说明原因。各地要在6月30日前完成此项工作，并将调查结果报送省局。

三、对土地增值税采取查账征收和核定征收相结合的方式

为了保证土地增值税及时、均衡、足额入库，对土地增值税实行查帐征收和核定征收两种征收方式。纳税人可自愿选择土地增值税征收方式，并向主管地税机关提出申请，由主管地税机关审核后予以确认。

（一）查账征收方式

1、对账制健全，能够准确核算收入总额、成本费用支出，能够正确计算土地增值税增值额，能够按照规定保存帐证资料、按期申报纳税的企业，实施查帐征收方式。

2、对实行查帐征收的纳税人按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收土地增值税。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。

3、纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入，实物收入和其他收入。

4、扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。纳税人的扣除项目要真实、合法。真实是指能提供证明有关支出确属已经实际发生的适当凭据；合法是指符合税收规定，其他法规规定与税收法规规定不一致的，以税收法规规定为准。

5、纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及扣除项目确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，采取预征土地增值税。预售民用住宅的，预征率为1%，预售民用住宅以外的其他房地产项目的，预征率为3%，凡预售民用住宅和其他房地产项目划分不清的，一律依3%预征率预征土地增值税。

6、纳税人在房产销售完后，应及时结算土地增值税或委托社会中介机构结算，并申报纳税。申报纳税时应报送下列资料：书面的结算报告；有关立项证明资料；施工设计图和售房平面图；建筑安装合同和建筑安装决算书；售房合同和拆迁安置补偿合同；贷款合同和银行证明；地税机关要求报送的其他资料。对已预征税款的纳税人，有主管地税机关对申报资料进行审核后清算。多退少补。

（二）核定征收方式

1、纳税人具有下列情形之一的，实行土地增值税核定征收方式：

（1）依照税收法律法规规定，可以不收帐簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置帐簿的；

（2）只能准确核算收入总额，或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能准确核算的；

（3）只能准确扣除项目核算支出，或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的；

（4）收入总额及扣除项目支出均不能正确核算，不能像主管税务机关提供真实、准确，完整纳税资料的，难以查实的；

（5）帐目设置和核算虽然符合规定，但并未按规定保存有关帐簿、凭证及有关纳税资料的；

（6）发生纳税义务，未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

2、核定征收方式一律采用核定征收率的方式征收土地增值税。计算公式如下：

应纳税额=收入总额×征收率

3、征收率由各省辖市局根据本地区房地产业盈利状况在0.7%—1%幅度内确定，并报省局备案。

四、开展土地增值税专项检查

各地要组织力量结合年初安排的房地产企业纳税检查开展对土地增值税的专项检查。专项检查的主要内容如下：

（一）纳税人是否按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定在发生应税事项后，及时向主管税务机关申报纳税。

（二）纳税人是否按照规定如实申报转让房地产取得的收入：

1、除货币收入外是否还有实物收入或无形资产收入。对实物收入要按该收入的市场价格折算成货币收入，对无形资产要进行专门的评估，确定其价值后折算成货币收入。

2、要审核其申报的收入是否是转让房地产的全部收入，对少报、漏报的数额要加以调整。

（三）纳税人计算增值额的扣除项目是否正确：

1、取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的费用是否真实、正确，如果该土地上同时有多个转让项目，则要审查其土地成本的分摊是否合理。

2、房地产开发所投入的资金是否真实，其基础设施费、前期工程费、公共配套设施费、开发间接费用是否用于该项目；各项费用是否属实，有无虚列成本情况；

3、地产开发费用的计算是否正确，财务费用的信息支出是否符合《细则》的规定，利息的分摊是否合理，是否存在着与该房地产无关的利息支出也计入的情况；

4、对从事房地产开发的纳税人加计20%扣除的计算是否正确，有无扩大计算扣除的基数，特别注意是否真正进行了房地产开发。

（四）纳税人提出的减免税申请是否符合《条例》和《细则》的规定，有无将征税项目与免税项目混淆，以降低增值额的情况，有无骗取减免税情况。

（五）纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，是否按规定预征土地增值税。

（六）土地增值税适用率是否正确。

（七）房地产开发企业以外的纳税人是否按规定缴纳土地增值税。土地增值税专项检查所属时间为2001年1月1日至2003年12月31日。对重大偷漏税行为不受此时间限制。此项工作应在年底以前完成。

五、建立健全目标考核和责任追究制度

（一）将土地增值税管理情况纳入年度目标考核

省局将各土地增值税管理情况作为年度单项目标进行考核，并对考核情况进行通报。考核的主要内容包括：土地增值税税收政策及各项措施落实情况；土地增值税征收收入完成情况；土地增值税纳税检查情况；与当地土地、房管等有关部门的联系及源泉控管情况；土地增值税减免税执行情况，有无不按《河南省土地增值税减免税管理暂行办法》规定，擅自减税、免税或越权减免税的情况；纳税人以预售方式转让房地产的，对项目竣工前预收的房款是否按规定的预征率征收土地增值税，待项目竣工完毕后，是否及时汇算清缴，是否按规定执行了土地增值税核定征收率。

根据2003年我省房地产业税收收入情况，省局研究确定了2004年各地土地增值税收入任务（附表）。该收入任务不增加年初省局确定的各单位全年收入任务，作为单项工作任务进行考核。

（二）严格执行责任追究制度

年终根据各地土地增值税收入及当地房地产转让收入情况省局将对土地增值税收入与当地经济税源状况严重不符，收入过低的单位实施督查。对督查发现税务工作人员不履行工作职责，有税不征或未足额征收，造成未完成全年土地增值税收入任务的单位，除通报批评外，要视情节轻重追究有关人员的责任。

六、实行土地增值税管理情况月报制度

为了及时掌握全省土地增值税管理情况，省局决定实行土地增值税管理情况月报制度。各地要从2004年6月起，在每月终了十日内统计上月有关情况，向省局填报《土地增值税管理情况月报表》（附件3），各地要切实重视报表工作，保证质量，按时报送。

附件：

1.2004年各省辖市局土地增值税收入任务表

2.房地产业土地增值税调查表

3.土地增值税管理情况月报表